房市泡沫化開始
2010年起台灣房地產已因人口結構改變而漸衰退，2014年人口紅利結束，房市泡沫化開始。
以台灣歷年出生人口來思考購屋的市場規模,會發現購屋市場確將從現在開始減少!這是大環境的問題,無法逆轉,再過幾年後,台灣房屋市場會很明顯的感覺出這種現象,這是由於台灣地區的人口,從20年前就開始減少而引起!(仲介公司正進行最後一次的鼓吹)
我們要注意台灣購屋市場的主力,是三四十歲成家的新婚夫婦!他們現在卻開始減少了!
台灣雖未實行一胎化,但跟一胎化差不多,所以現在開始,基本上要買房子,一定要先看該房屋以後容不容易脫手!如以後無法脫手,該房屋只能稱作[消費財],不能當作[資產]!
以兩岸三地的出生率來看! 大陸自1979年開始實行一胎化! 臺灣,香港,澳門也同時進入少子化時期,平均一個家庭少於1.7個小孩,而購屋市場的真正主力,是三四十歲成家的新婚夫婦!1979年 + 30年 = 2009年
以兩岸三地的人口來看,未來30年房屋需求將少一半! 也就是說,30年後,現在有一半的房子將養蚊子!也就是自2009年開始,兩岸三地的房地產將由[中國]及[中資]主導房價開始下跌!
過去三四十年,因土地與房地產不能進口,但人口激增(中國由4億增加至13億, 臺灣由6百萬增加至23百萬)所以房市因為需求量大而會上漲!但未來30年,因土地與房地產不能出口,但人口遽減,所以房市會因為需求量下跌而爆跌!正所謂成也風雲,敗也風雲!推測這一波下跌至少長達30年!30年內,不動產,真的不太會動!
未來房市,長期看空,短期看地方!如果確定要買房子,一定要考慮未來該房屋會不會有人願意接手,才可以出手購買.
選擇保值的資產,銀行的觀點保障才會大,銀行對於「反向抵押貸款」意願才會高。
民眾若從此觀點出發，就應該選擇「保值型」的不動產，這類不動產有幾項特徵，不脫「精華地段、公園綠地、捷運、學區」這4項大原則。萬一被套牢了,房子不住人,但還可以養蚊子!
行政院主計處完成99年人口及住宅普查統計顯示，去年底空閒住宅率19.3%，10年間增加1.7個百分點；常住人口的性比例99.6，首度低於100，每100個女性相對只有99.6個男性。統計指出，常住人口女性為1139萬5000人、男性為1134萬9000人；女性占50.1%、男性占49.9%。
人口及住宅普查每10年舉行1次，主計處於去年12月26日至今年1月22日進行「99年人口及住宅普查」實地訪查作業，並於今年2月起進行資料處理，於上午在行政院會提出初步統計結果提要分析草案報告。
根據主計處統計，去年底幼年人口358萬3000人，青壯年人口1671萬7000人，老年人口244萬5000人。10年間，幼年人口減少108萬2000人，老年人口增加55萬8000人，少子女化及高齡化現象愈趨明顯。且老年人口與幼年人口比例，也從民國45年的1比17.9，上升為1比1.5。去年底15歲以上已離婚或分居105萬4000人，近10年間增加54萬 9000人，增幅為1.1倍。不僅離婚或分居人數增加，10年間25歲至29歲人口的未婚率由57.7%增為73.5%，增加15.8個百分點；30歲至 34歲也由27.8%增為41.1%，增加13.3個百分點。統計指出，去年底單親家庭56萬2000戶，10年間增加18萬8000戶、增幅 50.2%。
住戶概況方面，家戶組成的規模持續縮小，去年底平均每戶3人，10年間減少0.3人；去年底單親家庭56萬2000戶，10年間增加18萬8000戶、增 幅50.2%；去年底自有住宅率79.2%。主計處資料顯示，去年底住宅計807萬4000戶，10年間平均成長率1.4%；空閒住宅率19.3%，10 年間增加1.7個百分點。
補充資料:
人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走， 這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的 比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減 少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少。
房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復，
最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離，房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國際資金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套牢、想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。
現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續苦撐。在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是人口開始負成長，在 2023年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷，在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。
過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭，此乃國際游資(美國聯準會大印美鈔)亂竄進來，錢太多只能往房市進出。但這次是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產只漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。
如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能 造成的經濟與失業危機，將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。
唯有都會中心區，公共設施完善，生活機能極佳的地段，才不會跌，其它的郊區大社區，如果本來入住率不高，晚上是黑黑的一片，確實要及早賠本殺出，以免將來 連自己住都會怕怕，歐洲地區(西班牙最嚴重)一堆新市鎮造鎮不成，變成鬼城了，人反而往市中心回流，這是擺在眼前的事實，大家當心勿亂投資呀。
留言列表
